[펌]모네타사이트에서 - 부동산붕괴론

부동산 붕괴론

아직 많은 사람이 집 값은 계속 오른다, 무리를 해서라도 지금 꼭 집을 사야한다라고 얘기하곤 합니다.

맞습니다. 집 값 아직 더 오를 여지가 충분히 있습니다.

요즘 부동산은 거의 주식 같습니다. 주식이라는 것이 많이 올랐다고 해도 현금화해서 자기 주머니 안에 들어오기 전까지는 자기 돈이라 할 수 없죠. 1년, 2년까지 집 값이 20% 올랐다가 향후 10년 동안 50% 이상 빠진다면 그 집 값이 올랐다고 할 수 없죠.

부동산 거품론이 나온 지는 이미 몇 년 된 것 같습니다. 집 없는 군중들은 여기 저기서 신도시 건설이다. 어느 지역 땅 값, 집 값이 천정부지로 오르고 있다는 소리에 불안해하고 있습니다.

제가 국내와 해외를 오가며 여러 사람을 만나며, 우리나라와 가장 흡사하다는 일본의 부동산 거품 붕괴에 관해 어둡지만 연구를 해 보았습니다. 아래 내용 보시고 혹시 반론이 있다면 기꺼이 수렴하겠습니다.

일본은 10년간의 부동산 거품 붕괴를 경험하였습니다. 일본 부동산이 천정까지 올랐을 때도 대다수의 일본인들은 이 현상이 계속 갈거라 예상했었죠. 일본 역시 우리나라의 강남과 마찬가지로 도쿄의 중심부를 중심으로 부동산이 폭등 하였고 이 지역 부동산 가격이 너무 오르자 사람들은 저렴한 도시 외곽을 찾았고, 정부는 이러한 현상에 부흥하여 도쿄 주의로 많은 위성도시와 지하철, 도로 등을 건설합니다. 이때부터 사람들은 도쿄 중심까지 출근하는데, 1시간~2시간 걸리는 것을 그냥 받아들이게 되었습니다. 당연히 위성도시 중심으로 사회기반 시설이 들어오니 부동산 연쇄 폭등이 시작되었지요. 현재 우리나라의 현상과 동일하다고 할 수 있죠.

일본 은행들은 주택 가격 폭등에 발맞춰 주택대출 한도와 금액을 따라 올렸으며, 시민들 역시 자기 능력 이상으로 집을 구입하게 되었고, 이중 많은 사람들이 경기 불황과 가중되는 이자를 감당하지 못하고 신용불량자로 내려 앉게 되었습니다. 은행 역시 부실 채권으로부터 자유로울 수 없어, 잘 나가는 은행들이 하루 아침에 문을 닫게 되었습니다. 우리나라의 은행들은 이것을 보았기에 집 값 대비 대출 비율을 80%에서 60%까지 내리고 있습니다. 부동산 폭락이 오더라도 자기들은 피해를 안 보겠다는 거죠. 비단 IMF이후 카드 남발을 독려하다 부실의 늪에 빠진 우리나라 카드회사와 비슷합니다.

이 당시 일본의 대기업들은 어마어마한 돈을 벌어 들이고 있었습니다. 그 돈으로 땅, 건물등을 매입하며, 이것도 모자라 해외의 부동산까지 마구 사들이게 되었습니다. 여기에 당연 개인투기꾼들까지 가세 하게 되었지요. 일본 국토가 가라 앉아도 전 일본인이 살 만한 땅을 이때 해외에 매입하였던 입니다. 현재 우리나라에 몇 년 전부터 불고 있는 해외부동산 투자와 같네요. 차라리 일본은 풍부한 자금력으로 상대적으로 저렴하던 해외의 부동산을 매입하였기에 그 나마 우리보다 더 안전해 보입니다, 우리나라는 오를 때로 오른 해외 부동산을 미국, 캐나다의 대도시와 중국 상하이 등에서 매입하고 있습니다. 어느 것이 더 불안해 보이나요?

요즘 TV, 신문, 인터넷등에서 많이 나오는 광고가 있습니다. 바로 대출 광고죠. 한채영, 최민식, 김하늘등 일류 모델을 채용하는 회사부터 이름 없는 수백 개의 대출 회사들이 이 빚더미 한국에서 이익을 얻고자 혈안이 되어있습니다. 일본의 부동산 폭등기에도 이런 대출회사들이 우리와 같이 난립을 하고 있었죠. 일본 부동산 거품이 가라앉자 이런 회사들은 새로운 시장이 필요하게 되었습니다. 그곳이 이웃나라인 한국의 강남 등지였습니다. 뉴스에서 많이 들었죠. “일본 대부회사들이 강남에서 판친다”. 언젠가 우리나라의 부동산 거품 역시 걷히게 되면 이들은 다른 폭등기를 맞이하고 있는 새로운 시장을 찾아 떠나겠죠.

우리나라에는 외국사람들이 절대 이해 못하는 제도가 하나 있습니다. 전세라는 것이죠. 돈을 맡기면 계약기간 동안 살다가 그 기간이 끝나면 그 돈을 고스란히 찾는. 아주 좋은 제도에요. 전세를 놓는 사람은 일반적으로 집 값 상승을 기대해 부족한 돈으로 집을 매입한 것이죠. 물론 아닌 경우도 있지요. 허나 월세를 놓았을 시 연이율 8%~10%의 수익을 낼 수 있는데, 전세로 임대를 주는 것 보면 많이 그렇다고 봐야죠.

요즘 강남 집 값은 10억, 그 집의 전세값은 3억이 안됩니다. 용인 동백지구 어딘가는 10억 아파트의 전세값이 1억이라네요. 전세 살면 맘 데로 못도 못 박고, 계약 기간이 끝나면 돈 올려 달라고 할까 봐 불안하고 그렇죠. 허나 이것들 참으면 실제 집 값에서 60% 싸게 사는 것입니다. 집 구입시 지불하는 취득세, 등록세, 재산세, 종합소득세 기타 등등 각종 세금 안내도 되고요. 만기되면 더 깨끗한 곳으로 손 쉽게 이사할 수도 있죠. 요는 이렇게 비싼 집의 소유주들은 집 값 상승을 기대하여, 전세가와 매매가의 차액을 감수하며 살고 있는 거죠. 대출 받아놓은 사람들은 대출에 대한 이자 비용과 이 이자 비용을 은행에 예치하였을 때 받을 수 있는 이자소득 등 상대적으로 연 10% 이상의 손실을 보고 있는 것과 같습니다.

지금 계속해서 신도시들과 뉴타운이 만들어 지고 있습니다. 물론 비싸죠.

허나 주택공사와 토지공사 그리고 우리나라의 메이져 건설사들은 계속해서 아파트를 건설 해야 합니다. 이들이 건설을 하지 않는다면 뭐 먹고 살겠습니까? 문 닫아야죠. 분당, 판교, 일산, 화성, 파주, 검단 등의 신도시와 여기 저기 계획되어 있는 뉴타운들 그리고 그 밖의 곳곳에 아파트들이 지어 집니다. 공급이 수요를 몇 배 이상 월등이 뛰어 넘을 때가 머지 않은 듯 합니다.

우리나라의 집 값은 교육열을 따라 간다고 합니다. 허나 요즘 교육열의 패턴이 예전하고는 조금 다른 듯 합니다. 대기업 임원 진급의 40% 이상이 지방대 출신입니다. 전체 직원 중 지방대 비중을 보았을 때 이 정도면 대단 하다고 할 수 있습니다. 당연 처음 입사할 때는 일류대 출신들이 유리하죠. 허나 면접 시스템의 다양한 변화로 이제 학벌의 차이를 어느 정도는 극복 할 수 있지 않았나 봅니다. 지금의 교육열 대열에 우뚝 서있는, 다시 말해 강남의 부동산 값을 끌어 올리고 있는 세대들은 학별의 편견을 적나라하게 보고 살은 사람들입니다. 이들에게 학벌은 절대적이었습니다. 허니 이들의 자식 교육열은 당연 하다고 봐야 할 듯 합니다. 현재 강북, 수도권에 외국어고를 비롯한 좋은 학교들이 줄지어 들어서고 있습니다. 이런 교육열이 싶게 가라 앉거나 평준화 되지는 않겠지만, 이 교육여건 하나로 현재 거품을 지지하기엔 여전히 한계가 있어 보입니다.

또 다른 문제점이 있습니다. 우리나라의 경제를 잡고 있는 감당 못할 가계 부채, 대출 이자를 갚아야 하니, 시민들은 좀더 허리띠를 졸라 매야 하고, 이건 바로 내수 시장의 하락을 야기하죠. 아파트 구입하면 건설경기가 활성화 되니 마찬가지 아니냐고 반문 할 수 있습니다. 허나 경제란 아래 위, 음지, 양지에서 같이 돈이 돌아야 더 건강해 지는 것이라 생각됩니다.

또한 해를 거듭하며 늘어나고 있는 실업자들. 이런 말이 있죠. “모든 구매는 월급에서 나온다.” 찰리 채플린은 대공황이 오기 몇 해전 넘쳐나는 실업자들을 보고 그가 가지고 있는 모든 주식을 매각하였다고 합니다. 구매가 없어지면 기업은 현금이 없어지고, 인원감축하고 실업자는 더 양성되고, 사회 불안 야기되고. 악순환이 따로 없죠.

몇 일전 뉴스 보니, 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행의 주택대출 금액이 139조라 합니다. 이 대출 금액 빼면 실제 집 값은 얼마나 될까요? 와~~~ 139조에 대한 이자만 봐도

은행들이 요즘 왜 돈 잔치 하는지 알겠네요.

끝으로 인생의 길은 자기가 선택하는 것입니다. 자기 소신대로 판단 하는 겁니다. 앞으로 어떤 일이 벌어 질지 아무도 모르죠. 허나 저의 이론이 맞는다면 현재 현금을 보유하고 있는 사람들이 10년 후 우리나라 부자 지도를 다시 그리게 될 듯합니다.

부족하지만 저의 구구절절 이론을 읽어 주셔서 감사합니다. 꾸벅~