[펌]집값에 대한 두가지 착각

[머니투데이 브라운스톤 외부필자][브라운스톤의 40대 부자로 은퇴하기]

일반 통념이 항상 맞는 건 아니다. 자동차보다 비행기 타는 걸 두려워 한다. 그러나 통계를 보면 비행기 사고 사망률이 자동차 사고 사망률보다 낮다고 한다. 부모들은 집안에 있는 수영장보다 총기를 무서워하지만 수영장에 아이가 익사할 확률이 총기사고 사망률보다 １００배 더 높다고 한다.

감기보다 광우병을 무서워하지만 실제로 감기로 인한 사망률이 최소한 만 배는 더 높을 것이다. 집값에 대한 일반통념 중에도 이와 같은 ２가지가 있다. 소득은 제자리인데 집값은 급등했다는 통념과 한국 집값이 다른 나라보다 더 많이 올랐을 것이란 통념이다. 하나씩 검토해보자.

첫째， 소득 대비해서 집값이 많이 올랐다？

최근 ５년을 기준으로 측정하면 가계소득증가보다 집값이 더 많이 올랐다.

그러나 측정기간을 좀더 길게 ２０년으로 한다면 결론이 다르다. 동부증권 리서치센터장 신성호 상무의 조사에 따르면， 근로자의 소득이 １９８６년 １００원을 벌었다면 ２００6년 말에는 ７６１원을 번다. 즉 ７배가 늘었다.

그러나 같은 기간동안에 전국 주택가격은 ２배， 강남아파트 가격은 ５배 올랐다. 그렇다면 집값（아파트가격）보다 근로소득이 더 많이 오른 셈이다. 또 폭등했다는 강남아파트의 상승률도 ２０년 간 １０배 오른 채권투자와 수익률을 비교하면 절반에 불과하다.

이러한 주장은 마이클 스펜서(Michael Spenser) 도이치뱅크 그룹 아시아 태평양 리서치 대표의 주장과 같다. 그는 “ 한국에 주택버블 현상은 보이지 않습니다. 심지어 서울도 마찬가지 입니다. 최근 4~5년간 서울의 주택가격이 비싸진 것은 맞습니다. 그러나 우리 회사의 분석에 따르면 지난 20년간 한국 가구 소득 대비 주택가격의 비율을 1로 잡았을 때 현재 집값은 0.5 수준을 밑돌고 있고, 서울의 아파트 값도 1에 미치지 못하고 있습니다”며 “소득의 증가율과 주택가격의 증가율을 비교해 봤을 때 한국인들은 예전보다 더 쉽게 주택을 구입하고 있다”고 말했다.

결국 ２０년이란 비교적 긴 기간을 기준으로 볼 때 한국 아파트 값은 일반인의 통념만큼 그렇게 많이 오르지 않았다는 결론이다. 물론 최근 ５년을 기준으로 한다면 당연히 많이 오른 게 맞다. 그러나 집값이란 게 일시에 급등한 다음에 장기간 횡보하는 특성을 감안한다면 판단 기준을 단기간으로 하는 것보단 장기간으로 판단하는 게 더 올바른 방법일 것이다.

둘째， 한국 집값이 전 세계에서 가장 많이 올랐다？

일반인들은 한국 집값이 전 세계에서 가장 또는 상당히 많이 오른 걸로 알고 있다. 정말 한국 부동산이 정말 외국 부동산에 비해서 많이 올랐는지 비교해보자.

한국 집값 상승률은 2004년，2005년，2006년에 각각 -2.1%， 4.0% ，11.6%

올랐다.(자료； 국민은행， 전국 주택(아파트, 단독, 연립포함)기준) 전국 주택을 기준으로 하니 많이 오른 아파만을 기준으로 해보자 한국 아파트 값은 2004년， 2005년，2006년에 각각 -0.6%， 5.9%，13.8% 씩 올랐다.

지난 3년간 한국 집값은 외국（아래 표 참조）보다 오히려 덜 오른 걸로 나타난다. 통계를 비교해보면 한국 집값은 미국， 캐나다， 중국， 호주， 프랑스보다 덜 오른 것으로 나타난다.

강남 아파트와 버블 세븐 세븐 지역의 아파트만 국한해서 이들 집값 상승률은 다른 나라보다 더 많이 올랐다고 주장하는 분도 있을 것 같다. 맞다. 분명히 강남 아파트 값이 미국 평균집값보다는 많이 올랐다. 그러나 강남아파트 값 상승률도 다른 나라의 가장 많이 오른 지역과 비교하면 결과는 달라진다. 미국에서도 가장 많이 오른 지역은 강남보다 더 많이 올랐기 때문이다. 비교가 정확해지려면 오렌지는 오렌지와 비교하고 사과는 사과와 비교해야 의미가 있다. 결국 한국 주택가격이 일반인의 통념만큼 다른 나라에 비해서 많이 오른 건 아니다.

(자료：GLOBLE PROPERTY GUIDE)

우리는 왜 이처럼 집값에 대해서 잘못된 일반통념을 가지기 쉬울까？ 인간의 결함있는 인식 체계의 때문이다. 인간은 장기적으로 평가하기보다는 최근의 자료에 더 많은 가중치를 두고 평가하는 인식 결함이 있다. 즉 최근 몇 년간 집값 급등만 생각하고 그 전의 장기간의 침체는 잊어버리기 때문이다.

또 인간은 희박한 소수의 현상을 일반화 하는 인식 결함도 가진다. 전국 주택의 ２％에 불과한 소수의 급등한 강남아파트만을 기준으로 전체 집값 상승률을 과대평가하기 쉽기 때문이다.

브라운스톤외부필자 brownstone12@naver.com